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[정준호의 부동산과 사회경제]금융은 안정되는데 주거는 불안…주택 정책이 넘어야 할 딜레마

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작성자 가불이
댓글 댓글 0건 조회Hit 4회 작성일Date 26-06-24 04:46

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집값을 잡겠다는 정책이 집을 사기도 빌려 살기도 어렵게 만든다면, 우리는 무엇을 안정시키고 있는 것인가. 지금 부동산 문제는 전국 집값 상승이 아니다. 불안의 진원지는 서울과 경기 남부 일부 지역이고, 문제의 성격도 달라졌다. 경기를 부양하느냐 투기를 누르느냐의 단순한 선택이 아니라, 가격 안정과 주거 안정을 어떻게 함께 이룰 것이냐의 문제다. 그런데 최근의 정책 환경은 이 둘을 점점 갈라놓고 있다.
정부는 가격 안정을 명분으로 대출 고삐를 죄고 있다. 가계부채를 줄이고, 과도한 레버리지를 거두며, 전세보증금을 발판 삼은 갭투자를 막겠다는 것이다. 금융 안정이라는 명분도 함께 깔려 있다. 고질적인 가계부채 문제를 생각하면 방향 자체는 흠잡을 데 없다. 전세금을 지렛대 삼아 매매시장에 뛰어드는 방식이 상승기마다 투기 수요를 부풀려온 것도 사실이다. 문제는 공급이 여러 제약에 묶인 채 대출과 갭투자만 줄어들 때 생긴다. 그사이 매매와 임대차시장의 진입 문턱은 함께 높아지고, 금융은 안정되는데 주거가 불안해지는 역설이 시작된다.
이 역설의 뿌리는 주택을 살 돈이 어디서 오는가에 있다. 구매력의 원천은 여러 갈래다. 자신의 저축과 현금, 증여·상속과 가족 간 거래, 기존 부동산이나 주식을 처분해 얻은 차익, 그리고 대출과 전세금으로 만든 자금이다. 이 가운데 정부가 손댈 수 있는 것은 전세자금대출 등 대출, 곧 레버리지 정도다. 상속과 증여, 높은 근로소득, 이미 보유한 자산, 주식 차익은 규제의 손이 닿지 않는 영역에 남는다.
그래서 대출을 조일수록 시장 밖으로 밀려나는 사람은 따로 있다. 월급을 모아 내 집 한 채를 마련하려던 무주택 실수요자다. 반면 현금 여력이 있거나 부모 자산을 물려받을 수 있는 사람, 고소득자는 여전히 시장 안에 머문다. 매매시장은 이들의 시장으로 좁아지고, 가격은 내려앉기보다 진입의 문턱만 높인다. 최근 강남 4구의 초고가 주택뿐 아니라 대출 한도와 자기자본 조달 가능성이 맞물리는 가격대의 아파트로 수요가 옮겨가는 현상도 이런 맥락에서 볼 수 있다. 정책이 그어놓은 금융의 경계선은 때로 시장에서 새로운 진입 장벽으로 작동한다. 이것이 첫 번째 부담 가능성 위기다.
임대차시장도 흔들리고 있다. 전월세 상승은 복합적이다. 지난 몇년간 전세사기 여파로 비아파트 전세 수요와 공급이 위축됐고, 다주택자 규제와 임대사업 환경 변화, 보증·대출 제도 조정이 겹치며 임대인의 전세 공급 유인도 약해졌다. 이런 정책과 시장 변화가 맞물려 나타난 것이 ‘전세의 월세화’다. 그러나 이는 전세의 소멸이 아니라, 형태를 바꾸며 여러 얼굴로 분화하는 과정이다. 큰 보증금에 월세를 얹은 보증부 월세, 이른바 반전세가 대표적이다. 임대인은 목돈을 지렛대로 쥔 채 매달 임대이익까지 거둔다. 갭투자의 실탄이자 주거비를 더는 수단이라는 전세의 두 얼굴이 한 계약 안에 포개지는 셈이다. 전세를 투기의 지렛대로만 보고 억눌러도 전세는 모습만 바꿀 뿐, 그 부담은 고스란히 임차인에게 옮겨간다.
더 곤란한 것은 이 전월세 부담이 거꾸로 매매 수요를 자극할 수 있다는 점이다. 오르는 전월세를 감당하느니 차라리 집을 사겠다는 생각은 누구에게나 든다. 그러나 그 생각을 실제 행동으로 옮길 수 있는 쪽은 또다시 현금과 자산을 쥔 사람들이다. 사자니 가격의 문턱이 높고, 버티자니 주거비 부담이 커지는 사람만 늘어난다. 이것이 두 번째 부담 가능성 위기다.
서울에서 집값은 결국 불안의 문제다. 사람들은 집을 사서 돈을 벌고 싶기도, 집을 사지 않으면 미래에서 밀려날까 두렵기도 하다. 전월세가 오르면 두려움이 커지고, 매매가가 오르면 문턱이 높아진다. 집을 사기도 빌리기도 어려운 구조가 굳어가는 것이다. 그러나 대출을 조이는 데 쏠린 정책이 임대차시장의 불안을 해소하지 못하는 사이, 그 부담은 주거 불안과 계층 양극화라는 이름으로 청년과 중산층에게 돌아간다. 필요한 것은 집값을 끌어내리는 한 번의 대책이 아니다. 가령, 매매 수요를 흡수할 수 있을 만큼 입지와 품질을 갖춘 장기 임대주택을 확대하고, 기업·협동조합 등 다양한 주체가 참여하는 임대 생태계를 키우는 접근도 필요하다. 그렇게 매매와 임대차 양쪽 불안을 덜어내는 것, 그것이 우리가 정작 이루어야 할 주거 안정이다.
우리는 오랫동안 체스를 두는 침팬지나 그림을 그리는 코끼리처럼 인간을 닮은 동물에서만 천재성을 찾아왔다. 하지만 인간이 미처 상상하지 못한 방식으로 인류가 도달하지 못한 감각의 영역에서 탁월한 성취를 이룬 존재가 있다. 바로 박쥐다. 신간 <천재 박쥐>는 어둠 속에서 진화한 이 다재다능한 생명체의 비밀을 밝히는 과학 논픽션이다.
박쥐 연구의 세계적 권위자 요시 요벨 교수는 20년 넘게 밀림과 사막을 누비며 박쥐의 진짜 얼굴을 추적해왔다. 저자가 안내하는 세계는 놀라움으로 가득하다. 박쥐는 뛰어난 ‘반향정위’ 능력으로 0.1㎜의 미세한 움직임까지 감지한다. 사냥에 실패한 동료에게 기꺼이 피를 나누어주며 의리를 발휘하고, 인간의 아기처럼 ‘옹알이’를 거쳐 집단 고유의 방언을 학습하는 고도의 사회적 능력을 지니고 있다.
책은 우리의 통념을 깨는 진화의 수수께끼도 함께 들려준다. 유전자 분석 결과 박쥐는 ‘날아다니는 쥐’가 아니라 오히려 소나 개에 더 가깝다는 사실이 밝혀졌다. 5200만년 전 박쥐 화석을 둘러싼 진화 논쟁, 비행과 반향정위 중 무엇이 먼저 발달했는지 논하는 학계의 공방도 흥미롭다.
팬데믹을 거치며 위험한 동물로 낙인찍혔지만 박쥐는 하룻밤에 수천마리의 해충을 잡고 식물의 수분을 돕는 생태계의 조용한 파수꾼이다. 친환경 에너지의 상징인 풍력발전 터빈에 매년 수백만마리가 희생되는, 안타까운 현실에 처한 동물이기도 하다.
박쥐에 관한 책이면서 동시에 인간 중심적 시선에 질문을 던지는 책이다. 좁은 시야를 넘어 전혀 다른 감각과 질서로 이루어진 박쥐의 세계를 들여다보고 나면, 어둠 속을 비행하는 작은 날개를 이전과는 다른 눈으로 바라보게 된다.

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