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개인회생대출 “급매는 이미 다 팔렸다”…양도세 중과 시행 일주일 앞으로

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작성자 가불이
댓글 댓글 0건 조회Hit 3회 작성일Date 26-05-08 08:30

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개인회생대출 다주택자의 양도소득세 중과가 일주일 앞으로 다가오면서 서울 전역서 빠르게 늘었던 아파트 매물이 다시 줄어들고 있다. 다주택자의 매물 대부분은 이미 팔렸으며 매매 대신 ‘버티기’ 또는 ‘증여’를 택한 것으로 풀이된다. 서울 강남 3구 아파트값도 조금씩 상승할 조짐을 나타나고 있다. 보유세를 비롯해 장기보유특별공제 혜택 축소 등 세제 개편이 향후 집값의 향방을 가를 것으로 전망된다.
3일 부동산플랫폼 아실 자료를 보면 전날 기준 서울 아파트·오피스텔 매매 물량은 전체 7만897건으로 한달 전과 비교해 9.3% 줄었다. 지난 1월 말 정부가 양도세 중과를 시행하겠다고 발표한 후 최대 8만80건(3월31일)까지 늘어던 것과 비교하면 약 13% 감소했다.
정부가 오는 9일까지 토지거래허가를 신청하면 양도세 중과를 유예해 주기로 했지만, 가계약을 마치고 토허제 서류를 준비해 구청 접수까지 마쳐야 한다는 점을 고려하면 팔 사람은 이미 팔았다는 이야기가 나온다. 집을 내놨던 다주택자도 ‘보유’로 태세를 전환하는 분위기다.
서울 송파구 잠실동 공인중개사 A씨는 “최근엔 구매를 문의하는 분들도 워낙 ‘급매’부터 찾기 때문에 가격을 낮춘 다주택자 매물은 체감상 90%는 소진된 것 같다”며 “아직 남아있는 다주택자 물건은 호가가 다시 오르고 있고 집주인 대부분 ‘이번에 안 팔리면 그냥 쭉 가져가겠다’ 한다”고 말했다.
서울 노원구 상계동 공인중개사 B씨도 “아직까지 집이 안 팔린 다주택자들은 5월9일 이전에 파는 걸 사실상 포기한 상태”라며 “이젠 가격을 안 깎아주고 도리어 높이고 있다”고 전했다.
일례로 서울 송파구 가락동 헬리오시티 아파트는 지난 3월 매물이 쏟아지며 전용면적 84㎡ 호가가 25억원대로 내려갔으나 최근 매물은 대부분 27억원대다. 서울 강남구 개포동 개포자이프레지던스 전용면적 59㎡도 지난달 28억원대 매물이 다수 나왔으나 현재 호가는 32억원에 형성됐다.
양도세가 중과되면 현재의 기본세율 6~45%에 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트가 가산된다. 여기에 10%의 지방소득세를 더하면 실효세율은 최고 82.5%까지 오른다.
시장에선 매매를 택하지 않은 다주택자는 증여 등을 택한 것으로 보고 있다. 실제로 이날 대법원 부동산등기광장 자료를 보면 지난달 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 증여로 인한 등기 건수는 총 1980건으로 3년4개월만에 최고치를 기록했다.
매물이 다시 줄어드는 가운데 주춤하던 서울 아파트값은 슬금 슬금 오르는 모양새다. 한국부동산원이 발표한 지난달 넷째주(27일 기준) 아파트 가격 동향 조사 결과를 보면 한동안 하락세를 이어오던 강남3구(서초·강남·송파)에선 서초구에 이어 송파구도 아파트값이 다시 상승 전환했다.
중저가 아파트가 많은 강북 일부 자치구에선 0.2%대 큰 폭의 오름세가 이어졌다. 최근 3개월 물량 추이를 보면 다주택자 등이 내놓은 아파트 매물은 고가 주택이 밀집한 강남3구와 용산구보다 그 외 지역에서 훨씬 빠른 속도로 소화되고 있다.
전문가들은 앞으로 정부의 세제 개편 등이 아파트값 향방을 가를 것으로 전망했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “하반기 정부가 발표할 부동산 세제개편안과 물가 상승에 따른 금리 인상 가능성 등이 거시적 변수로 남아있다”면서도 “서울 중하위 지역에서의 가격 강세 현상이 전월세 매물이 부족한 인접 경기권역으로 확산될 가능성이 있다”고 내다봤다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “강남3구 등 ‘한강벨트’는 특히 양도세 중과 부활 후 그간 시장에 나온 매물이 회수될 가능성이 크다”며 “연휴 이후 아파트값이 안정될 것을 기대하기 어렵다”고 전망했다.
국내 최고 음악 영재 등용문인 제75회 이화경향음악콩쿠르 시상식이 7일 서울 중구 서울아트시네마(경향아트힐)에서 열렸다. 1000여 명의 참가자가 피아노, 바이올린, 성악 등 7개 부문에서 아름다운 무대를 펼쳤다. 이날 시상식에 참석한 박종성 경향신문 사장과 박영혜 이화여고 교장, 심사위원 대표 최상호 한국예술종합학교 교수는 참가자들에게 축하와 격려의 말을 전달했다.
올해는 피아노·바이올린·비올라·첼로 부문 1위 입상자에게 마스터 클래스 장학 혜택이 주어졌다. 입상자들은 롯데콘서트홀이 진행하는 ‘클래식 레볼루션’에 참가해 레오니다스 카바코스, 앙투안 타메스티 등 세계적인 거장에게 일대일 지도를 받게 된다.
이화경향콩쿠르는 차세대 음악가들이 세계적인 예술가로 성장할 수 있도록 꾸준한 지원을 이어나갈 예정이다.
지난달 23일 더불어민주당 주거복지특별위원회 주최로 국회에서 열린 부동산 정책 토론회. 문재인 정부 국토교통부 장관을 지낸 변창흠 세종대 교수는 이 자리에서 “‘민주 정부’는 재개발 뉴타운의 한계를 극복할 수 있는 대안적 정비모델 개발에 소극적이었다”고 자성했다.
수만㎡를 전면 철거하고 짓는 대규모 재개발을 ‘집값 상승’ ‘원주민 소외’ 등으로 비판하면서도 “그럼 소규모 재개발 대안이 있느냐”는 질문에 제대로 답하지 못했다는 것이다. 2018년 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제정으로 가로주택정비사업·자율주택정비사업 등이 대안으로 제시됐지만, 실현된 사례는 극히 드물다.
문재인 정부가 소규모 정비사업을 띄울 때, 서울 성북구 개운산 자락 단독주택에 살던 개운산마을 사람들도 가로주택정비사업에 뛰어들었다. 2020년 사업을 시작해 지난해 10월 마침내 착공했다. 소규모 정비사업 중 순항 중인 몇 안 되는 모델 중 하나다.
새로 태어날 단지 이름은 ‘커먼즈 종암’. 시공사가 아닌 원주민 조합원들이 직접 붙인 이름이다. 손수 ‘아파트 브랜드’를 만들었다는 자부심이 대단한 곳이다. 지난달 29일 커먼즈 종암 현장 인근에서 개운산마을 이원형 조합장과 홍보 담당 신기수 조합원을 만나 그 어렵다는 소규모 정비사업을 여기까지 끌고 온 과정과 비결을 들었다.
커먼즈 종암의 시작은 원래 서울주택도시개발공사(SH)와 함께였다. 당시 정부는 한국토지주택공사(LH) 등이 조합설립·건축심의 등 행정처리와 사업성 분석 등을 보조하는 ‘공공참여형 소규모주택정비사업’ 모델을 내놨다. SH·LH가 시행사 역할을 하는 셈이다.
이 조합장이 보기에 개운산마을은 기본적으로 사업성이 좋았다. 3종 일반주거지역으로 상향되면서 용적률이 300%까지 허용됐다. 그간 개별적으로 빌라로 재건축한 집도 없이 단독주택이 유지됐기에 모든 가구의 대지 지분이 넉넉했다. 재개발 현장에서 흔히 보는 ‘지분 다툼’의 소지가 작았다. SH도 그런 점을 고려했을 것으로 보인다.
하지만 서울시장이 바뀌고 정권이 바뀌면서 상황도 바뀌었다. ‘미분양 약정매입’ 얘기까지 나누던 SH와의 협업이 갑자기 중단됐다. 다행인 건 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 지원·보증을 유지했다는 점이다. 이 조합장은 “HUG의 보증이 이 사업의 금융 리스크를 거의 해소해주면서 조합으로서는 큰 뒷받침이 됐다”고 말했다.
“우리가 짓는 아파트인데 우리 브랜드를 못 붙인다면 임대아파트처럼 지을 수밖에 없습니다.”
이 조합장은 2024년 시공업체를 찾던 중 한 건설사에서 이런 말을 들었다고 했다. 고압적인 태도에도 이 조합장이 굽힐 수 없는 이유가 있었다. 그간 사업을 진행하며 30여 명 조합원 각 가구에 맞춤형 설계를 진행한 터였다. 공간기획·컨설팅 전문업체인 간삼기획과 함께 130가구 규모 단지에 들어갈 평면 타입을 무려 10개나 만들어냈다.
반려동물이 있는 1인 가구(36㎡), 노모와 성인 자녀가 함께 또 따로 살 수 있는 복층형 가구(69㎡), 조부모와 함께 어린 아이를 돌보며 살기 좋게 두 집을 하나로 묶은 가구(133㎡)…. 물론 ‘국민평형’이라고 불리는 전형적인 30평 가구(84㎡)도 있다. 이 조합장은 타입을 생성할 때마다 조합원 한 사람 한 사람의 얼굴을 떠올렸다.
이 모든 것을 접고 ‘평범한’ 59㎡, 84㎡ 아파트로 재편하고, 시공부터 분양까지 주도권을 다 넘기라는 건설사의 요구는 받아들일 수 없었다. 간삼기획을 통해 수소문한 끝에 겨우 찾은 시공사가 보미건설이다.
이 조합장은 이렇게 평범하지 않은 사업을 버티게 해준 한 축으로 건설사업관리(CM) 회사를 꼽는다. 커먼즈 종암이 택한 CM사는 한미글로벌이다.
일반 아파트보다 훨씬 많은 평면 유형, 국내 아파트에선 처음 시도하는 목조 시공, 공사 비용과 기간이 더 소요되는 패시브(단열 등 성능 강화로 에너지 효율을 높이는) 공법, 개운산마을 특유의 성격을 고려한 개방적 커뮤니티 공간…. 한미글로벌은 조합의 이러한 요구들에 공감하고, 전문성이 부족한 조합을 대변해 건설사와의 조율 작업을 하고 있다.
커먼즈 종암이 목조·패시브 주택을 택한 건 ‘탄소중립’이란 시대 흐름에 발맞출 뿐만 아니라 ‘잘 지은 아파트’를 원했기 때문이다. ‘국내 최초 목조 아파트’란 점은 향후 입주자 모집에서 홍보 포인트가 될 것이란 판단도 깔렸다. 굳이 핀란드의 유명 임업회사에서 목재를 조달하는 이유다. ‘웰니스’(wellness·육체적·정신적 건강을 추구하는 생활 방식)를 지향하는 사람들의 관심을 끌어모으는 것이다.
아파트 시장에 던지고픈 메시지도 있다. 신씨는 “건설업계는 패시브 주택을 못 짓는 게 아니라 분양하면 끝이니까 굳이 잘 짓고 싶지 않은 것”이라며 “겨울엔 춥고 여름엔 덥고 관리비도 많이 나오는 것에 소비자들의 불만이 분명 있는데, 아파트가 단순 자산화됐다보니 생활의 불편은 가볍게 여기는 경향이 있다”고 말했다.
커먼즈 종암은 커뮤니티 공간에 공을 들였다. 다만 다른 정비사업에서 추구하는 ‘고급화’와는 다른 결이다. 주민들로 꾸린 협동조합이 카페, 어린이집, 도서관 등 부대시설의 설계뿐만 아니라 운영까지 지속해서 맡는 모델을 시도하고자 한다. 무료하게 지내는 고령 주민을 어린 자녀를 둔 부부와 연결해 자녀 돌봄을 맡도록 주선하거나 카페에서 바리스타로 일하게 하는 등의 플랫폼 역할을 한다는 구상이다.
커먼즈 종암의 커뮤니티 공간은 근처 다른 아파트 주민 등 누구나 이용할 수 있게 개방할 예정이다. 근처 개운초등학교에 면한 부분 외엔 담장도 설치하지 않는다. 지방자치단체가 새로 조성하는 대단지에 용적률 인센티브의 대가로 요구하지만, 정작 완공 후엔 잘 지켜지지 않는 것들이다.
이 조합장은 “정부와 조합이 인센티브와 공공적 가치를 주고받으며 각각 ‘절반의 이익’을 실현하는 게 소규모 정비사업 사업성을 높이는 길”이라고 말했다. 커먼즈 종암은 2028년 완공을 목표로 하고 있다.

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